enero-abril 2014 /
pág 45
Cimbra
Valor de venta de la vivienda plu-
rifamiliar (V
VP
) expresado en euros
V
VP
=V
R
x S
C
x K
V
R
= Valor unitario del estado ac-
tual del inmueble (€/m²c)
S
C
= Superficie construida consi-
derada (m²c)
K
13
= Coeficiente de mercado en
función del nivel socioeconómico del
entorno
Valor unitario del estado actual
del inmueble (V
R
) expresado en €/
m²c
V
R
=V
SV
+V
CO
x (1 – C
DT
)
V
SV
= Valor unitario de repercu-
sión del suelo de vivienda (€/m²c)
V
CO
= Valor unitario de construc-
ción de vivienda (€/m²c).
C
DT
=Coeficiente de depreciación total
Valor unitario de repercusión del
suelo (V
SV
) expresado en €/m²c
V
SV
=V
B
x S
CMN
/S
cmn
x SC
Z
V
B
14
= Valor base de repercusión
de suelo sobre m²c de viviendas (€/
m²c)
S
CMN
15
= Superficie construida
módulo nominal (m²c)
S
cmn
16
= Superficie construida mó-
dulo de nivel (m²c)
SC
Z
17
= Coeficiente cualidades de
valor de zona
Valor unitario de construcción
(V
CO
) expresado en €/m²c
V
CO1
= [(V
BC
+ 31 x N
C
) x 1,208] x
[(S
m
– 377)/377 + 1]
V
BC
18
= Valor base unitario de
construcción (€/m²c)
N
C
19
= Coeficiente de nivel de
construcción
Sm
20
= Salario mínimo interpro-
fesional actual (€/mes)
Coeficiente de depreciación total
(C
DT
)
C
DT
= C
A
x C
DVE
C
A
21
= Coeficiente de deprecia-
ción por antigüedad
C
DVE
22
= Coeficiente de deprecia-
ción según las cualidades de la vi-
vienda y el edificio
n
NOTAS
(1) CHUECA GOITIA, F.
Breve historia del urbanis-
mo
. Decimoctava reimpresión. Madrid. Editorial
Alianza, 1997, p.8.
(2) REGLAMENTO DE GESTIÓN URBANÍSTICA,
aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de
agosto (BOE núms. 27 y 28, de 31 de enero y 1
de febrero de 1979), de aplicación como norma-
tiva supletoria en las Comunidades Autónomas de
Andalucía, Aragón, Islas Baleares, Canarias, Can-
tabria, Castilla-La Mancha, Galicia, Madrid, Mur-
cia, Navarra, País Vasco y La Rioja, artículo 71.1.
(3) REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20
de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la ley de suelo (BOE núm. 154, de 26 de junio
de 2008).
(4) REAL DECRETO 1492/2011, de 24 de octubre,
por el que se aprueba el Reglamento de valoracio-
nes de la Ley de Suelo (BOE núm. 9 de noviembre
de 2011).
(5) McMICHAEL, S.
Tratado de tasación. La técnica
de estimar comercial y legalmente el valor de in-
muebles y otros bienes
. [Traducido del inglés por
Molina Salas, S.]. 3ª ed. Buenos Aires: Labor, 1949,
p. 8.
(6) ROCA CLADERA, J.
Manual de valoraciones
. 1ª
ed. Barcelona: Ariel, 1986. Economía, p. 67.
(7) FERNÁNDEZ PIRLA, S.
Valoración de bienes in-
muebles
. Madrid. Consejo superior de los colegios
de arquitectos de España, 1992, p.48.
(8) MEDINA DÁVILA-PONCE DE LEÓN, E.
Valora-
ción inmobiliaria. Estudio y cálculo del valor de los
bienes inmuebles de naturaleza urbana y de de-
terminados derechos
. Madrid: DYKINSON, 2003,
p.103.
(9) BERNAT FALOMIR, J. “Análisis bibliográfico de
las valoraciones”.
CT Catastro, monografía
. 1996,
27, p.34.
(10) ROCA CLADERA, J. “La valoración inmobilia-
ria: ¿ciencia, arte u oficio?”.
CT Catastro monogra-
fía
.1996, 27, p.16.
(11) SALINAS DAMIÁN, E.
Tasación de inmuebles
.
Valencia: Editorial de la Universidad Politécnica
de Valencia, reimpresión 2010. 229 p. ISBN: 84-
7721-282-1.
(12) Asociación sin ánimo de lucro que ejerce su
actividad en el campo de la valoración.
(13) SALINAS DAMIÁN, E.
Tasación de inmue-
bles… op. cit,
p. 221. El coeficiente K se deter-
mina en función del nivel socioeconómico del en-
torno (renta disponible de la unidad familiar). Se
contemplan nueve niveles cuyos valores oscilan
entre 1,10 y 1,50.
(14) SALINAS DAMIÁN, E.
Tasación de inmue-
bles… op. cit
, p. 219. Se fija un valor base para la
vivienda de 84 €/m²c.
(15)
Ibíd
, p. 103-105. El valor de SC
Z
se obtiene
en función de las cualidades extrínsecas de la vi-
vienda.
(16)
Ibíd
, p. 220. El coeficiente varía según el equi-
pamiento y el nivel de construcción de la vivienda
entre 1,20 y 1,418.
(18)
Ibíd
, p. 223. El coeficiente de depreciación por
antigüedad varía en función de los años transcu-
rridos desde su construcción, oscilando entre 0,1
y 0,625.
(17)
Ibíd
, p. 95-100. El valor de C
DVE
se obtiene en
función de las cualidades intrínsecas de la vivienda
y el edificio, real o potencial, contemplándose, se-
gún las cualidades de valor, 5 posibles situaciones:
no tiene, antiguo-mal conservado, antiguo-bien
conservado, actual- mal conservado y actual bien-
conservado, y considerando a su vez las calidades
alta, media y baja. El coeficiente de depreciación
se forma por la conjunción de todas las cualidades.
(18)
Ibíd
, p. 219. Se establece un coeficiente base
para vivienda de 337 €/m²c.
(19)
Ibíd
p. 220. El coeficiente varía según el equi-
pamiento y el nivel de construcción de la vivienda
entre 1,20 y 1,418.
(20) Salario mínimo interprofesional fijado para el
año 2013 en 645,30 €/mes.
(21)
Ibíd
, p. 223. El coeficiente de depreciación por
antigüedad varía en función de los años transcu-
rridos desde su construcción, oscilando entre 0,1
y 0,625.
(22)
Ibíd
, p. 95-100. El valor de CDVE se obtiene en
función de las cualidades intrínsecas de la vivienda
y el edificio, real o potencial, contemplándose, se-
gún las cualidades de valor, 5 posibles situaciones:
no tiene, antiguo-mal conservado, antiguo-bien
conservado, actual- mal conservado y actual bien-
conservado, y considerando a su vez las calidades
alta, media y baja. El coeficiente de depreciación
se forma por la conjunción de todas las cualidades.
BIBLIOGRAFÍA
DE LAMA SANTOS, F. Y DE LAMA MAR-
TÍN, F.
La valoración en la reparcelación
urbanística
. 1ª ed. Cádiz: Servicio de
Publicaciones de la Universidad de Cá-
diz, 2013. 361 p. ISBN: 978-84-9828-
390-7.
DE LAMA SANTOS, F. Y DE LAMA MAR-
TÍN, F.
Análisis crítico de los métodos de
valoración inmobiliaria: teoría y casos
prácticos
. 1ª ed. Cádiz: Servicio de Publi-
caciones de la Universidad de Cádiz, con
la colaboración de la Fundación Ingenie-
ría Técnica de Obras Públicas, 2010. 463
p. ISBN: 978-849828-298-6.
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