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/ enero-abril 2014
Artículos técnicos
/
Urbanismo
Cimbra
como es mayormente aplicado, se
encuentra en el llamado principio
de sustitución: «El valor de un
inmueble es equivalente al de
otros activos sustitutivos de aquel».
Dicho principio se ha intentado
objetivar en su aplicación directa,
con notorio poco éxito, por
diversos autores, entre los cuales
yo mismo no soy una excepción
(un ejemplo de este intento
fracasado de objetivar el método
de comparación de mercado se
encuentra en mi obra
Manual de
Valoraciones Inmobiliarias
, Ariel,
Barcelona, 1986, en su capítulo V).
La metodología de comparación,
inherente al «principio» de sustitu-
ción, descansa en un
empirismo
di-
fícilmente justificable en sí mismo.
Plantea el problema básico a que
se enfrenta la valoración inmobilia-
ria en cuanto disciplina teórica: el
de la inducción.»
En ese mismo artículo, Roca se
postula por la utilización de modelos
de regresión, de formación/explica-
ción de precios hedónicos, como ins-
trumento más adecuado para objeti-
var la valoración.
No obstante lo anterior, hay que
indicar que tanto las técnicas de uti-
lización de precios hedónicos, como
las más recientes basadas en redes
neuronales artificiales no han sido
capaces tampoco de detectar los mo-
vimientos especulativos y la sobre-
valoración de la vivienda que ha pa-
decido el sector inmobiliario, y que
ha influido tan negativamente en la
economía del país.
Por todo ello, existen argumentos
más que suficientes para desechar
el método de comparación, ya que
tal y como ha quedado patente, este
método ha sido incapaz de detectar
a tiempo el valor especulativo que ha
acompañado a los bienes inmuebles.
En el campo de la reparcelación
urbanística se acrecientan las defi-
ciencias que presenta el citado mé-
todo, ya que en la mayoría de las
ocasiones no se disponen de testigos
comparables. Imaginemos que tene-
mos que valorar la equidistribución
de beneficios y cargas de un Plan Par-
cial pendiente de edificar. En este su-
puesto, tanto la LS como el RLS, nos
obligan prácticamente a“inventarnos”
el posible valor de venta del producto
inmobiliario, recurriendo para ello a
técnicas de homogeneización arti-
ficiosas, que en definitiva son puro
cuento al ser inventadas (recuérdese
que no se visitan los testigos), para
posteriormente determinar el valor
del suelo en la consideración de suelo
urbanizado aplicando el método resi-
dual estático.
Por lo anteriormente expuesto, en
la valoración de la reparcelación no
utilizaremos el método de compa-
ración al no cumplir los requisitos
mínimos para su aplicación. En su lu-
gar, proponemos calcular el valor del
producto inmobiliario aplicando el
método del análisis cualitativo, man-
teniendo el método residual estático
para calcular el valor del suelo.
Aplicación del método
del análisis cualitativo
en la reparcelación
urbanística
El método del análisis cualitativo
(MAC), desarrollado por el profesor
Salinas
11
y utilizado por la Sociedad
Española de Valoradores, Propiedad
y Patrimonio
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, consiste en aplicar las
ecuaciones de cálculo correspondien-
tes a cada bien inmueble (vivienda
plurifamiliar y unifamiliar, local co-
mercial, oficina, trastero, garaje, nave
industrial, etc.), una vez que se han
determinado previamente las cua-
lidades de valor inherentes a cada
inmueble y se han parametrizado las
mismas. Con ello obtendríamos el
valor de venta de bien (V
V
) que sus-
tituiríamos en la expresión (1) para
determinar el valor de repercusión
del suelo de cada producto inmo-
biliario mediante la aplicación del
método residual. Este procedimien-
to nos serviría también para calcular
los coeficientes de ponderación entre
los distintos usos que otorga el pla-
neamiento, a efectos de establecer la
justa participación en los beneficios y
cargas del ámbito de transformación
urbanística considerado.
A continuación, a título de ejem-
plo, se desglosa las ecuaciones de cál-
culo del valor de repercusión de venta
de la vivienda plurifamiliar:
Valor de repercusión de venta de
vivienda plurifamiliar (V
RVP
) expresa-
do en €/m²c
V
RVP
=V
VP
/ S
C
V
VP
=Valor de venta de la vivienda
plurifamiliar, en función de las cuali-
dades intrínsecas y extrínsecas reales
o potenciales (€)
S
C
= Superficie construida consi-
derada con participación en elemen-
tos comunes (m²c)
1...,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43 45,46,47,48,49,50,51,52,53,54,...77