enero-abril 2014 /
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Cimbra
La normativa de
aplicación
La valoración en la reparcelación
se rige por lo dispuesto en la vigente
Ley del Suelo
3
(LS) y su Reglamento
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(RLS) cuando, en defecto de acuer-
do entre todos los sujetos afectados,
tenga por objeto la verificación de las
operaciones de reparto de beneficios
y cargas u otras precisas para la eje-
cución de la ordenación territorial y
urbanística en las que la valoración
determine el contenido patrimonial
de facultades o deberes propios del
derecho de propiedad.
En este supuesto, las valoraciones
deben referirse a la fecha de inicia-
ción del procedimiento de aprobación
del instrumento que las motive; es
decir, a la fecha de aprobación del
proyecto de reparcelación, y de acuer-
do con el artículo 7 del citado RLS,
el suelo en régimen de equidistribu-
ción de beneficios y cargas se deberá
tasar en la consideración de suelo
urbanizado. En consecuencia, para
calcular el valor de repercusión del
suelo deberemos aplicar la siguiente
expresión:
V
V
VRS=
K
V
C
(1)
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del
suelo en euros por metro cuadrado
edificable del uso considerado.
Vv =Valor en venta del metro cua-
drado de edificación del uso conside-
rado del producto inmobiliario aca-
bado, calculado sobre la base de un
estudio de mercado estadísticamente
significativo, en euros por metro cua-
drado edificable.
K = Coeficiente que pondera la
totalidad de los gastos generales, in-
cluidos los de financiación, gestión
y promoción, así como el beneficio
empresarial normal de la actividad
de promoción inmobiliaria necesaria
para la materialización de la edificabi-
lidad. Este coeficiente tendrá con ca-
rácter general un valor de 1,40, y po-
drá ser reducido hasta un mínimo de
1,20, o aumentado hasta un máximo
de 1,50, según los casos que deberán
estar debidamente justificados.
Vc = Valor de la construcción en
euros por metro cuadrado edificable
del uso considerado. Será el resultado
de sumar los costes de ejecución ma-
terial de la obra, los gastos generales y
el beneficio industrial del constructor,
el importe de los tributos que gravan
la construcción, los honorarios pro-
fesionales por proyectos y dirección
de las obras y otros gastos necesarios
para la construcción del inmueble.
Inaplicabilidad del
método de comparación
Para calcular el valor del suelo a
partir de la expresión (1), es necesa-
rio previamente determinar el valor
de venta del producto inmobiliario
(vivienda, local, trastero, garaje, etc.).
La LS y el RLS mantienen el método
de comparación para determinar ese
posible valor de venta en todas las
situaciones, incluso en los supuestos
en los que no existen suficientes in-
muebles comparables, lo que supon-
drá que la valoración sea subjetiva en
exceso, ya que cada tasador empleará
los criterios de homogeneización de
testigos que considere adecuado se-
gún su saber y entender.
Los requisitos mínimos que resul-
tan imprescindibles para la aplicación
del método de comparación son los
siguientes:
La existencia de un mercado
representativo de los inmuebles com-
parables.
Disponer de suficientes datos
sobre transacciones u ofertas que
permitan, en la zona de que se tra-
te, identificar parámetros adecuados
para realizar la homogeneización de
comparables.
Disponer de información suficien-
te sobre al menos seis transacciones u
ofertas comparables que reflejen ade-
cuadamente la situación actual de dicho
mercado.
Podemos comprobar la endeblez
del método de comparación, ya que se
conforma simplemente con seis ofertas.
Ahora bien, es de sobra conocido que la
oferta expresa el deseo del vendedor y
no el valor real del bien; ¿y si resulta que
ese deseo está sobravalorado? No ca-
be la menor duda de que el propietario/
promotor intentará vender su bien por el
mayor valor posible, pero eso no supone
que ese valor de la oferta sea el valor del
bien, sencillamente presuponer eso es
aberrante.
Por otra parte, para aplicar el método
de comparación es condición
sine qua non
establecer las cualidades de valor y para-
metrizar estas para determinar el compo-
nente económico de cada una de ellas, ya
que de lo contrario, la valoración tendrá
un componente subjetivo inaceptable, y
en consecuencia nos encontraremos ante
un ejercicio más propio de la adivinación,
con una carga subjetiva y/o especulativa
inaceptable.
La práctica totalidad de autores se
pronuncian sobre la subjetividad en la
aplicación del método de comparación
y la complejidad para homogeneizar
los testigos comparables así, sin ánimo
de ser exhaustivo, citamos entre otros,
a: McMichael
5
; Roca
6
; Fernández Pirla
7
;
Médina
8
y Bernat
9
.
De acuerdo con lo anteriormente
expuesto, cabría hacerse la siguiente
pregunta: ¿Es de aplicación el méto-
do de comparación? Si analizamos lo
que ha ocurrido en los últimos años
en el sector inmobiliario y más con-
cretamente en el campo de la valo-
ración, la conclusión no ofrece lugar
a dudas:
El método de comparación no
ha sido capaz de detectar el componente
especulativo que ha acompañado a la
valoración de los bienes inmuebles
.
En relación con el método de
comparación, resulta interesante la
afirmación que hace Roca
10
:
«El fundamento del método
de comparación de mercado, tal y
1...,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42 44,45,46,47,48,49,50,51,52,53,...77