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/ enero-abril 2014
Artículos técnicos
/
Urbanismo
Cimbra
a) La distribución justa entre los
interesados de los beneficios y cargas
de la ordenación urbanística, que será
necesaria siempre que el Plan asigne
desigualmente a las fincas afectadas
el volumen o la superficie edificable,
los usos urbanísticos o las limitacio-
nes y cargas de la propiedad.
b) La regularización de las fincas
para adaptar su configuración a las
exigencias del planeamiento.
c) La situación sobre parcelas de-
terminadas y en zonas aptas para la
edificación del aprovechamiento es-
tablecido por el Plan.
d) La localización sobre parcelas
determinadas y en zonas aptas pa-
ra la edificación del aprovechamiento
que corresponde a la Administración
actuante, cuando se trate de suelo ur-
banizable programado o incluido en
un programa de actuación urbanística.
La transformación del
suelo
A lo largo del proceso urbanístico
se produce una triple transformación
del suelo. Inicialmente los suelos ob-
jeto de gestión se encuentran en una
situación en la que cada propietario
disfruta privadamente de la finca, te-
niendo los terrenos generalmente usos
rústicos: agrícolas, ganaderos, de ocio,
etc., o sin ningún uso determinado.
Posteriormente, el planeamiento de
desarrollo define y concreta los usos
del suelo por medio de la calificación
del mismo. Finalmente los terrenos
ordenados se transforman incorpo-
rándose a la ciudad consolidada (Ver
Figura 1).
Para hacer posible el cambio de
usos y derechos dimanantes de la
ejecución del planeamiento es nece-
sario que se realice una transforma-
ción del suelo. Esta transformación es
de dos tipos:
Transformación jurídica del sue-
lo: se materializa en el momento de
la aprobación del proyecto de repar-
celación o de compensación, según
el sistema de actuación. La transfor-
mación jurídica permite sustituir la ti-
tularidad de unas fincas primigenias,
que se modifican o desaparecen, por
otras nuevas que presentan diferen-
tes características (superficie, forma,
posibilidades de uso, etc.), teniendo
valores superiores a las iniciales.
Transformación física del suelo:
se produce con la recepción definitiva
de las obras de urbanización por par-
te de la administración, dando lugar
a la formación de nuevas parcelas
urbanizadas.
Como consecuencia de las dos
transformaciones referidas, se pro-
duce una tercera transformación: la
transformación económica
, me-
diante la cual, el suelo en la situa-
ción inicial aumenta de valor hasta
alcanzar el máximo en las fincas re-
sultantes, cuando éstas adquieren la
categoría de solar.
Para mayor aclaración se acompa-
ña el siguiente esquema:
Figura 1. Situaciones consideradas en la transformación del suelo
Situación inicial
Situación final
1...,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41 43,44,45,46,47,48,49,50,51,52,...77